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2017西安房地产市场周报11.20-11.26

核心提示: 随着楼市调控的持续深化,西安楼市跳入“怪圈”:11月物价局已连续公示了五批、2万余套商品房价格,大部分项目已经获取预售证,市场上房源量还算充裕;开盘项目数量不减,但去化却持续降低,本周共有16个项目开盘销售,但是平均去化率仅45%,与上月开盘即售罄的现象相比,落差非常明显;刚需盘供应增多了,房价也控制住了,但购房者还是买不到房。

市场综述

西安楼市陷入“怪圈”  购房者逐渐回归理性

汉纸妹

随着楼市调控的持续深化,西安楼市跳入“怪圈”:11月物价局已连续公示了五批、2万余套商品房价格,大部分项目已经获取预售证,市场上房源量还算充裕;开盘项目数量不减,但去化却持续降低,本周共有16个项目开盘销售,但是平均去化率仅45%,与上月开盘即售罄的现象相比,落差非常明显;刚需盘供应增多了,房价也控制住了,但购房者还是买不到房。

究其原因,一方面伴随着年末即将到来,开发商更多考虑资金回笼问题,将首付比例不断提升,如浐灞某项目拒收首付三成购房者资料,而对全款及五成以上购房者还享受额外优惠;另一方面,在金融去杠杆影响下,银行贷款额度吃紧,房贷利率不断上调、贷款审批从严,购房成本连连增加;此外,在政策调控深化下,面对楼市“怪圈”,购房者也逐渐回归理性,不再像此前跟风买“涨”。

热点政策

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行政政策

住建部:坚持调控目标不动摇 防范化解房地产风险

11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作,进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

汉纸妹

从本次会议内容来看,一方面要进一步落实地方调控主体的责任,确保调控持续、有效推进;另一方面,是强调按供给侧结构性改革的思路,有效调整供给结构;最后,还要从金融、土地供给、规范房地产市场秩序、加快建立长效机制等方面切实防范化解房地产风险。总体而言,房子的居住属性将进一步落实,而市场调控也将在较长一段时间内不会松动。

济南:房企不得拒绝公积金贷款   违者或被暂停网签

11月21日, 济南市城乡建设委员会、济南住房公积金管理中心联合发布《关于支持职工使用住房公积金贷款购买商品住房有关事项的通知》,要求房地产企业不得拒绝公积金贷款。措施有:1)新楼盘应该在10日内到济南住房公积金管理中心申请办理公积金贷款楼盘准入,待公积金中心将准入信息提供给济南市城乡建设委员会后,方可开通该楼盘项目网上签约系统。 2)房地产开发企业不得对选择住房公积金贷款的购房人以提高房屋销售价格、减少价格折扣或与商业贷款购房存在价格差异等任何形式增加购房限制条件或附加其他条件。 3)对经查实存在阻止或变相阻止住房公积金贷款行为的,责令限期改正,拒不整改的,予以通报,不良行为记入开发企业信用档案;对情节严重的,暂停其项目的网上签约。

汉纸妹

虽然楼市调控政策在不断趋紧,但市场上存在以各种理由拒绝购房者的现象,如拒绝公积金、拒绝三成首付等。本次济南推出该项政策,可以说从政策层面对房企进行明确约束,同时也尽可能的保障了购房者的权益。

西安土地二级市场正式启动

根据国土资源部《关于陕西省西安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案的批复》(国土资函〔2017〕268号)要求, 11月24日,西安市国土资源局发布《西安市国土资源局关于启动西安市土地二级市场的公告》,西安市土地二级市场试点工作正式启动。西安市土地储备交易中心在市政务中心(未央路凤城八路)开设土地二级市场业务受理窗口,受理全市范围内国有建设用地使用权转让、权抵押登记。

汉纸妹

土地二级市场的启动,无疑很大的程度的将存量土地资源进行盘活利用,有利于降低土地成本,对房价也将产生一定影响。同时,也将原本土地二级市场交易信息不透明、不对称、安全无保障、监管不到位等问题有所化解。此外,土地二级市场建设完善也将使企业间土地并购等相关行为进一步提速。但目前还在试点阶段,相关法律法规尚不成熟, 也可能会滋生潜在风险,比如允许土地二次甚至三次交易会助长炒地等暗箱操作行为。

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行业动态

7天9城深化租赁新规  超百宗自持和租赁用地成交

就在上周,仅7天时间就有9个城市再度升级有关租赁的政策。如浙江省确定将温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市,加快构建租售并举的住房制度;北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》;武汉市出台培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策,政策内容共50条;成都市印发《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》;郑州市政府出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》;深圳住房公积金用于支付房租的提取额度由当月应缴存额的50%上调至65%,用于物业费、装修费等其他住房消费的,提取额由30%上调为40%。

据不完全统计,今年以来截至目前,包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100宗,可提供约400万平方米的租赁面积。

汉纸妹

十九大明确后期房地产市场的发展思路将以“房住不炒”为战略定位、以“租购并举”为战略路径、以“住有所居”为战略目标。虽然中国租赁市场起步较晚、发展落后,但预计随着租赁市场整体的发展,法律、体制机制以及政策上会不断创新、完善,其中包括土地政策、金融政策、税收政策等。整体来看,发展租赁市场绝不是短期策略,随着调控深入,将会有更多城市加入到租赁市场。

西安统计局:前10月商品房销售面积增长18.9%

11月21日,西安市统计局发布了2017年1-10月西安市经济运行情况。数据显示,2017年1-10月,西安全市房地产开发投资完成1844.58亿元,同比增长12.9%。商品房销售面积1883.98万平方米,同比增长18.9%,其中,住宅销售面积1645.91万平方米,增长12.6%。根据此前发布的2017年1-9月份西安经济运行情况计算,2017年10月份西安商品房销售面积为195.96万平方米,其中住宅销售面积为172.83万平方米,分别较2017年9月份环比下降22.02%、15.81%。

今年前三季度,西安房地产开发投资占GDP的比重约33%,在全国排名中位列第四位,其中三亚、海口和昆明排在全国前三。

汉纸妹

从统计局数据来看,前十月西安楼市交易整体依然呈现了增长之势,这主要是基于今年上半年来楼市交易的大幅增长。此外数据可见,10月全市商品房(西安行政范围内均含在内)交易量较9月已经出现下滑之势,可见市场多项举措下,西安降温之势已经凸显。从房地产开发占GDP比重来看,西安因近年来的快速扩张使得占比由07年的22%左右上升至今年的33%,预计随着“硬科技之都”建设、先进制造业的发展,房地产所占比重将会回落。

社科院:多数城市房价不会大跌  三四线或将停涨

近日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布2017年11月的《住房市场发展月度分析报告》(以下简称“报告”)。报告预计,房价的停涨或短期调整将由一二线城市逐步向三四线城市扩展,但多数城市不存在大跌的可能性。报告显示,大数据房价指数监测发现,样本城市房价全面退热,越来越多的城市房价开始进入调整期。

汉纸妹

作为楼市风向标的北京、上海等城市,在经历了下跌与观望之后,房价再度继续下跌,此外,越来越多的城市房价加入到停涨或微跌的行列。房地产调控政策仍将延续,租赁市场迎来大发展的契机,房地产税预期的存在,房价过高短期投资价值极低等,都使得短期房价难以有好的表现。但由于中国仍处于城市化阶段,从长期看,城市住房的供求矛盾仍然存在,而房价则不会出现大跌。

4178套曲江租赁型保障房公开摇号分配

西安市曲江租赁型保障房公开摇号分配会议于11月24日9时30分在荣民饭店举行。参加本次分配的租赁型保障房共计4178套,参与分配的家庭为经过两级审批、两次公示、六部门联审取得实物配租资格的轮侯家庭,共计4081户。

此次配租的曲江租赁型保障房小区位于西安绕城高速以南,西康高速以西,五典坡路以北;小区户型均为一室,面积约40平米左右,市政集中采暖,可供房源4178套,可乘坐188、22、270在曲江池南路·新开门南路口(曲江池调度站)站下车后向南步行约2.1公里。

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大力推进保障性租房是住房制度中的一项重要举措,据统计,截止到目前,西安已经实物配租累计保障11.8万套,有效解决了低收入家庭的住房问题,同时推出的人才公租房,也解决了高校毕业生的居住问题,为大西安发展助力。

力高地产购西咸新区荣华宝格丽小镇1600亩项目

11月26日,咸阳保荣实业有限公司一系列工商手续于日前变更完成,最新数据显示,西安荣华集团有限公司、西安力高置业有限公司分别持有其股权25%、75%。据此,此前传香港上市公司力高地产收购荣华宝格丽小镇的消息得以最终证实。

保荣实业是荣华宝格丽小镇项目的开发主体,项目位于西咸新区秦汉新城迎宾大道与天汉大道的东北角处,占地1600亩。项目以赛特奥莱商业为引领,涵盖周文化遗址公园,宝格丽小镇,民俗商业,艺术家工作室和商务办公等六大板块。

汉纸妹

在中国房地产变革的背景下,房企联手、合并等现象已经不是个例。据了解,荣华集团已不是首次卖出项目,在此之前已与万科、旭辉等房企进行项目转卖或联合开发。本次港交所上市公司——力高接盘,也将是其在陕开发的第二个项目。宝格丽小镇项目一期别墅已在售,后续还将推出商业、办公等物业,后续表现会怎样?让我们拭目以待。

市场观察

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全国市场

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本周监测的重点城市中,上海、广州、苏州、南京商品房交易量环比上周呈上涨之势,其中南京涨幅最大,达388%;北京、深圳、成都商品房交易量呈现环比下跌之势,深圳跌幅最大,为18.8%。

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西安市场

土地市场

本周西安市土地供应1宗

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本周西安市土地成交3宗

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CA06-22-1地块分析

成交情况:

1、成交价:8800万元

2、土地实际成本价: 2.19亿元(土地出让金+土地拆迁安置费用=8800万元+13096.63万元)

2、亩单价:378万元/亩

3、楼面价:1230元/㎡

4、竞得人:西安万景美奂置业有限公司

特征:

1、该地块均符合易地配建廉租住房条件,需按《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(市政发〔2016〕32号)规定执行;

2、该宗地为温国堡村城中村改造项目用地,西安市长安区城中村改造办公室作为改造实施主体是本次挂牌交易的委托方并承担交地责任;

3、该地块为万景·荔知湾项目的一部分用地,总占地440亩,总建面140万平米,绿化率35%,容积率3.5。

商品房市场

本周全市商品房市场交易量较上周呈现明显下滑之势,环比跌幅达四成之多,商品房价格也在连续三周上涨后出现回落。

本周全市商品房成交情况

4

成交量:24.21万㎡ ,环比下滑43.09%

成交套数:2493套 , 环比下滑41.27%

成交均价:10709元/㎡,环比下滑5.2% 

本周全市商品住宅成交情况

5

成交量:18.82万㎡,环比下滑43.95%

成交套数:1662套   环比下滑44.82%

成交均价:10091元/㎡,环比下滑4.51% 

成交备案前三

(1)恒大国际城

成交11709㎡,套数为116套;

(2)保利·心语花园

成交11509㎡,套数为103套;

(3)融创·揽月府

成交9032㎡,套数为59套。

本周全市商业成交情况

6

成交量:14873.36㎡,环比下滑38.51% 

成交套数:219套,环比上涨3.3% 

成交均价:24379元/㎡,环比下滑2.94% 

成交备案前三

(1)招商依云曲江

成交3362㎡,套数为24套;

(2)同方服饰精品城

成交1617㎡,套数为97套;

(3)华远海蓝城

成交1465㎡,套数为9套.

本周全市办公成交情况

7

成交量:22038.38㎡  ,环比下滑45.7%

成交套数:265套 ,环比下滑25.56%

成交均价:9728元/㎡,环比下滑15.16% 

成交备案前三

(1)国宾中央区

成交4512㎡,套数为81套;

(2)西安首创国际城

成交2041㎡,套数为12套;

(3)天地源·悦熙广场

成交1271㎡,套数为5套。

本周全市别墅成交情况

8

成交量:1428.73㎡,环比下滑53.85%

成交套数:4套 ,环比下滑60%

成交均价:19865元/㎡,环比上涨17.76% 

本周仅1个项目备案成交

湾流

成交1428.73㎡,套数为4套。

本周全市各区域住宅成交情况

9

本周住宅销量经开涨幅最大35.17%,高新跌幅最为明显达70.24%;浐灞价格涨幅最大为13.49%,城北价格下滑幅度最大,为5.18%

从全市销售占比来看,城西以20.92%位列第一

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责任编辑:实习生刘芯靓

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