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2017西安房地产市场周报11.27-12.03

核心提示: 目前,楼市已经进入了年末抢收阶段,品牌房企表现更是明显。11月西安开盘项目达35频次,创下今年开盘峰值,碧桂园、万科、融创、保利等多项目集中开盘。同时,基于品牌项目的拉动,住宅均价已经连续3周处于万元之上。

市场综述

年末品牌房企开启抢收  住宅均价连续3周破万

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目前,楼市已经进入了年末抢收阶段,品牌房企表现更是明显。11月西安开盘项目达35频次,创下今年开盘峰值,碧桂园、万科、融创、保利等多项目集中开盘。同时,基于品牌项目的拉动,住宅均价已经连续3周处于万元之上。

短期来看,目前西安楼市整体趋稳,从第八批公示项目价格可以看到,大部分项目价格稳定,而楼市交易也归于理性。

从长期来看,虽然近日美国减税出台,会对中国经济产生一定影响,但对房地产并不会造成太大威胁。从西安来看,大西安建设城际铁路建设获批、西成高铁即将开通、西安各区域发展迅速、人才政策升级等种种利好,西安楼市将依然被看好。

热点政策

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行政政策

住建部:15个城市试点推进老旧小区改造

12月1日,住房城乡建设部在福建省厦门市召开老旧小区改造试点工作座谈会。会上,住建部表示,为更好地推进老旧小区改造,在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波15个城市开展老旧小区改造试点,目的是探索城市老旧小区改造的新模式,为推进全国老旧小区改造,提供可复制、可推广的经验。

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老旧小区的改造主要指从硬件设施、配套设备、居住环境、服务功能等方面进行改造与提升。要探索居民、市场、政府多方共同筹措资金的机制,同时健全一次改造、长期保持的管理机制。此外,老旧小区规模较大,也蕴含着较大的投资商机。总体来说,推进老旧小区改造,有利于改善居民的居住条件和生活品质,有利于加强和创新基层社会治理,打造共建共治共享的社会治理格局。

西安揽才出大招  子女入学可选校 买房拟优惠20%

自2017年5月西安发布“人才新政23条”以来,日前,西安市升级版的人才引进措施——《优化高层次人才服务工作的十三条措施》再次出台,要点如下:给予100万-500万创业支持;提供人才公寓,租房补贴,购房拟将优惠20%;减免所得税;落实配有就业;子女上学可选择学校;按意愿选择在市内落户;开设就医绿色通道;携带3人免景区门票和景区交通费。2017年5月8日,市政府发布《西安市深化人才发展体制机制改革打造“一带一路”人才高地若干政策措施》,按照人才量级分为A-E5个类别,实施“5531”计划,五年预计投入38亿元,引才育才100万名左右。“5531”计划为:5年内引进和培养国内外顶尖人才(A类)50名,国家级领军人才(B类)300名,地方级领军人才(C类)1000名;引进产业发展与科技创新类人才(D类)10万名(其中参与“双创”人员不少于2万名),产业发展与科技创新类实用型人才(E类)80万名;海外人才5万名。

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本次发布的揽才计划是今年5月人才新政的升级版,重点从引进人才之后的创业补助、落户、购房、家属工作及子女入学等多重因素进行了完善。与此同时,西安市也加大了留住百万大学生的计划,从落户从宽、提供租赁型保障房等多方面有效保障。多角度的优惠政策使得西安城市吸引力不断提升,截止8月底人才净流入全国排名第四。虽然政府出台的纳才政策很是诱人,也吸引了很多人才,但还需在后续产业持续发展及创新等方面提供长足动力。

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城建规划

四条关中城际铁路用地预审全获批

日前,陕西省西安至韩城、阎良至机场两条城际铁路项目用地预审获国土资源部批复。至此,连同8月份获批的西安至法门寺、法门寺至机场城际铁路项目用地预审,陕西省4条城际铁路用地预审全部获国土资源部批复。根据省领导指示,今年重点推进关中城际铁路建设。西安北至机场、咸阳机场至法门寺、西安至法门寺、阎良至咸阳机场、西安至韩城等项目正在陆续开工。

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这4条城际铁路是今年省党代会提出的完善综合交通运输体系建设的重要内容,是陕西省“十三五”交通规划提出的“关中通城际”战略的重大项目。目前,相关路段已陆续开工,未来将周边城市与西安的距离将进一步拉进,利于整个区域的发展。

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财经动态

11月中国制造业采购经理指数(PMI)为51.8%

2017年11月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.8%,比上月上升0.2个百分点,高于年均值0.2个百分点。分企业规模看,大型企业PMI为52.9%,比上月微落0.2个百分点,继续在扩张区间内平稳运行;中型企业PMI为50.5%,比上月上升0.7个百分点,重回临界点之上;小型企业PMI为49.8%,比上月回升0.8个百分点,抵近临界点。

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本月制造业继续保持稳中有升的发展态势,一方面供需两端均衡增长,市场活力进一步增强;另一方面产业结构调整持续推进,新旧动能加快转换;此外随着供给侧结构性改革不断深化和全球经济回暖,进出口稳步增长;同时,原材料购进价格指数和出厂价格指数联系2个月回落,价格涨势整体趋缓。

美国减税政策通过  中国房地产将继续收紧

12月2日,国会参议院最终投票通过30年来美国历史上最大幅度税改法案。根据法案,美国企业税税率和个人所得税等多项税制都将被简化,美国企业转移回国的海外资产将享受税收优惠。其中最大的三个看点是:1、企业所得税从35%降低到20%左右;2、个人所得税起征点提高一倍,税率有所简化和下降;3、最终可能废除遗产税。

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减税政策将给美国带来的两大影响是:一方面刺激经济增长,另一方面减轻个人税负,可能会导致大量人才、资金、产业将回流至美国。 

作为全球第二大经济体的中国也势必受到一定影响,一来中国现有的资金可能会出现回流,比如苹果公司之类的美国企业海外资金将回流至美国;二来,减税政策将刺激美国经济增长,现有资本有很大动力从中国的金融市场中撤退;第三,美元将告别今年来单边疲软的的状态,转而进入强势状态,而人民币汇率可能会回到7左右;第四,可能对中国楼市构成利空,一方面楼市调控政策不松动,另一方面货币政策依然紧缩。但不排除出现“隐性政策的放松”,比如放松房贷额度的管控,以引进人才为理由放松限购等等。

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行业动态

2017年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100

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从榜单来看,碧桂园成为中国房地产首家超过5000亿销售规模的房企,稳居第一,万科、恒大均超4000亿,紧追其后。“碧万恒”三家企业销售之和已经接近1.5万亿,占TOP100企业销售总额6.38万亿的比例为23.1%(前10月比例为23.5%),占前十企业销售总额的比例为51.3%(前10月比例为51.6%)。

千亿房企由2016年的12家,到今年1-11月已经发展至14家,可以看出房地产行业集中度在加速分化,“大者愈大、强者愈强”的局面已经成为了房地产行业的一个固定发展规律。

陕西前10月住宅销售增长缓慢 90平以下负增长

11月28日,陕西省统计局发布数据显示,1-10月,陕西地产销售面积、施工、新开工面积速度和购地速度减缓,房地产开发企业到位资金仍在趋紧。从结构来看,1-10月,所有类型的住宅销售面积增长均减缓,其中,90平方米及以下(含90平方米)普通住宅的销售面积小于去年同期,今年来首次出现负增长,同比下降0.7%。

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随着房地产市场调控的推进,楼市整体降温已经显现。而随着近年来二胎政策放开、人们住房需求的提升、房企所推产品的不断升级等,90平米以下的住房已经不能满足大部分购房者的需求,推动中大户型成交呈上升之势。预计后续随着房地产税等政策推出,大中户型需求及成交将依然呈上升之势。

投资15亿的三级综合医院落户沣西新城

11月29日,西咸新区官网发布《西咸新区教育卫体局关于拟批准设置西咸德尚医院的公示》的消息,这标志着位于西咸新区沣西新城的三级综合医院西咸德尚医院进入实质性推进阶段。西咸德尚医院投资单位为陕西德尚医院有限公司(系德杰控股),类别为三级综合医院,选址位于沣西新城兴咸路以东、纵一路以西、开元路以南、横六路以北。经营性质为非政府办非营利性医院,占地237亩,总建筑面积21万平方米,投资总额为15亿元。

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据了解 ,德杰控股已在临潼投资20亿打造了三甲医院西安秦皇医院,现已正式运营,如今的西咸德尚医院是其投资的第二座三甲医院,据悉德杰还将在秦汉新城投资建设同样为三甲标准的医院。从区域来看,沣西新城如今已经汇集了3家三甲标准的医院,陕西省慈善总医院、陕西中医药大学第二附属医院均已开工建设,未来区域医疗配套将会非常完善。

第八批商品房项目价格公示

11月29日18点56分,西安市物价局官网上公示了第八批商品房价格。本次共计30个项目,6239套房源;其中,毛坯项目共21个,精装项目共9个。本次所公示的项目有洋房、小高层、高层产品,面积从50平米到199平米,跨度较大。本次毛坯项目均价9466元/平米(不含洋房),精装项目均价12332元/平米(不含洋房)。

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本次公示项目总量为30个,为自公示以来数量最大一次。本次21个毛坯项目,除了洋房产品之外的项目,均价在万元以下的项目占82%,其中均价在8000-9000元的项目共7个,保利林语溪以8350元/平米位于价格最底端。另外,瑞和·大唐府邸、陕建·翠园锦绣、中南·樾府3个新“面孔”亮相,据悉纯商品房的中南·樾府将于12月中旬前后正式上市。

附:第八批公示项目

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市场观察

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全国市场

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本周监测的重点城市中,北京、深圳、成都、武汉楼市交易量较上周均呈上涨之势,武汉环比涨幅最大,为31.7%;上海、广州、苏州、南京销量均呈下滑之势,其中上海环比跌幅最大,为22.3%。

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西安市场

土地市场

本周西安市土地供应22宗

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本周西安市土地成交4宗

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临潼两宗土地成交情况

成交情况:

1、土地面积:287.659亩,其中住宅176.309亩、商业111.35亩;

2、成交总价:2.65亿元;

3、竞得人:西安荣盛健康旅游发展有限;

4、楼面价:住宅1033元/㎡、商业1066元/㎡;

特征:

1、西安荣盛健康旅游发展有限公司是荣盛康旅投资有限公司旗下的子公司,属于荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)旗下的控股公司,荣盛发展于2007年在深交所上市,属于全国前30强房企;

2、该地块均符合易地配建廉租住房条件,需按《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(市政发〔2016〕32号)规定执行;

3、2016年12月,荣盛康旅与临潼区秦文化旅游区管理委员拟通过战略合作共同推进秦文化旅游区旅游休闲度假综合服务体项目的开发建设,该项目为秦文化旅游区的重要旅游服务配套设施,主要建设兵马俑第二停车场、养生休闲、特色风情街、演艺剧场、星级酒店、秦地美食、主体住宿、养老养生公寓、旅游商业地产等项目,为各种消费群体提供优质旅游服务。

商品房市场

本周全市商品房交易量价均较上周呈现微涨之势。从交易量来看,除住宅销量环比下滑外,商业、办公呈上涨态势。从价格来看,除了住宅价格环比小幅上涨之外,其他物业均价均呈下滑之势。

本周全市商品房成交情况

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成交量:24.57万㎡ ,环比上涨1.49%

成交套数:2333套 , 环比下滑6.42%

成交均价:11109元/㎡,环比上涨3.74% 

本周全市商品住宅成交情况

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成交量:17.95万㎡,环比下滑4.64%

成交套数:1580套   环比下滑4.93%

成交均价:10426元/㎡,环比上涨3.32% 

成交备案前三

(1)万科金域未央

成交16197㎡,套数为136套;

(2)碧桂园凤凰城

成交14672㎡,套数为131套;

(3)恒大国际城

成交10871㎡,套数为115套。

本周全市商业成交情况

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成交量:23154.8㎡,环比上涨55.68% 

成交套数:157套,环比下滑28.31% 

成交均价:22763元/㎡,环比下滑6.63% 

成交备案前三

(1)翰骊国际

成交9731㎡,套数为9套;

(2)招商依云曲江

成交1859㎡,套数为11套;

(3)海伦国际

成交1501㎡,套数为3套.

本周全市办公成交情况

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成交量:26366.56㎡  ,环比上涨19.64%

成交套数:280套 ,环比上涨5.66%

成交均价:9289元/㎡,环比下滑4.51% 

成交备案前三

(1)华润·二十四城

成交11053㎡,套数为111套;

(2)云谷金阶

成交2310㎡,套数为13套;

(3)鑫苑大都汇

成交1518㎡,套数为10套。

本周全市别墅成交情况

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本周别墅无成交。

本周全市各区域住宅成交情况

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本周住宅销量城北涨幅最大89.19%,城南跌幅最为明显达45.97%;城南价格涨幅最大为21.29%,城东价格下滑幅度最大,为9.89%。

从全市销售占比来看,经开以26.54%位列第一

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责任编辑:实习生刘芯靓

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