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2017西安房地产市场周报12.04-12.10

核心提示: 12月8日,中共中央政治局召开2018年经济工作会议,会上对来房地产走向释放了明确信号,2018年将重点加快住房制度改革和长效机制建设,可见,明年房地产改革将有实质性进展。近日,央行发声——货币政策不应给予市场长期低利率预期。这也预示着货币政策将在来年进行深化与调整,而加息则是接下来比较大的预期。

市场综述

2018年将是房地产改革的重要一年

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12月8日,中共中央政治局召开2018年经济工作会议,会上对来房地产走向释放了明确信号,2018年将重点加快住房制度改革和长效机制建设,可见,明年房地产改革将有实质性进展。

近日,央行发声——货币政策不应给予市场长期低利率预期。这也预示着货币政策将在来年进行深化与调整,而加息则是接下来比较大的预期。

从近期西安楼市表现来看,在房贷利率上浮、首付比例攀升的影响下,楼市交易整体归于平稳。

热点政策

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行政政策

中央政治局:2018年要加快住房制度改革

12月8日,中央召开了中共中央政治局工作会议,分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一,并强调要“力争取得明显成效”。这意味着明年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐。概要来说,和房地产相关的就三句话:1、 加快住房制度改革和长效机制建设;2、 防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制;3、 金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效 。

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从文件的表述中,明显可以感到,2017年的调控达到一定的目标,但是调控成果并不牢固,调控手段并不长期,需要在保持调控稳定基础上,更换手段,变短效为长效。由此可以预见,本轮周期将在2018年年底很大程度上会探底,一方面长期、短期的调控机制会更替,一方面市场走势或将发生明显改变。

央行:货币政策不应给予市场长期低利率预期

12月5日,中国国际金融学会在中国银行总行召开题为“世界经济与中国2018:把握全球经济金融新格局”年会。央行金融研究所所长孙国峰表示,全球金融危机以来,各国央行都在研究并探索新的货币政策框架,其重点目的在于防范金融风险。新的货币政策框架主要包含政策目标、政策工具、政策的传导机制以及国际协调这四个主要需要关注的方面。国峰称,金融危机爆发后给各国央行的一个教训,就是要求关注金融周期。毕竟资产价格只是金融周期的一个体现,而金融周期的背后是银行广义信贷,资产泡沫的背后就是银行的过度借贷,且过度借贷往往是由超低利率引起的。孙国峰认为,仅靠宏观审慎政策还不够,假如利率长期处于低位,即使使用了各种宏观审慎手段,效果仍是事倍功半,所以需要建立货币政策和宏观审慎政策双支柱政策框架来应对金融周期。

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从这个信号看,中国处于低利率时间已经较长,并且引发了一定问题,预计明年中国很可能也要考虑加息了。与此同时,未来要建立货币政策+宏观审慎政策双支柱政策框架。“双支柱”调控框架一方面使用货币政策保持经济稳定增长和物价基本稳定,让货币政策在宏观上、总量上起作用;另一方面使用宏观审慎政策直接作用于金融体系,在微观上、结构上起效果,真正实现金融为实体经济服务,打通金融和经济彼此促进、融通发展的双向通道,守住不发生系统性金融风险的底线。

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城建规划

西成高铁12月6日正式开通运营

备受关注的西成高铁于2017年12月6号上午开通运营,长达五年的艰苦建设终于在这个冬季迎来收获。西成高铁是我国首条穿越秦岭山脉的高速铁路,线路自北向南穿越关中平原、秦岭山脉、汉中平原、巴山山脉进入四川盆地,与成绵乐城际铁路相连,是连接我国西北、西南地区的重要纽带。

西安北至江油段全长509公里,其中陕西省境内约343公里,四川省境内约166公里。全线设西安北、阿房宫、鄠邑、新场街、佛坪、洋县西、城固北、汉中、新集、宁强南、朝天、广元、剑门关、青川、江油北、江油16座车站。二等座票价263元,一等座票价397元。西安至成都平均历时约3.5—4.5小时,其中D1917/8次作为西成区间标杆车,用时3小时28分钟。

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西成高铁作为国家中长期铁路规划中“八纵八横”高铁网京昆道的重要组成部分,贯通京津冀、关中平原、成渝、滇中等城市群,是连接西北、西南地区的重要纽带。作为我国第一条北上出川高铁,西成高铁的开通运营,“洞”穿秦岭,龙驰古道,成都、重庆、西安三座西部中心城市连点成线,贯通西部南北板块的“西三角”经济区,重新绘就西部交通版图。这对于整个西部大开发,进一步优化区域开放布局,促进沿线经济社会发展和民生改善,具有重要意义。

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财经动态

11月全国CPI同比上涨1.7%

2017年11月份,全国居民消费价格同比上涨1.7%。其中,城市上涨1.8%,农村上涨1.5%;食品价格下降1.1%,非食品价格上涨2.5%;消费品价格上涨0.9%,服务价格上涨3.1%。1-11月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。

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从环比看,CPI基本平稳。从同比看,CPI涨幅比上月回落0.2个百分点,主要是食品价格下降1.1%,降幅比上月扩大0.7个百分点,影响CPI下降约0.23个百分点。据测算,在11月份1.7%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾因素约为0.2个百分点,比上月回落0.2个百分点,新涨价因素约为1.5个百分点。

11月全国PPI同比上涨5.8%

2017年11月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨5.8%,环比上涨0.5%。工业生产者购进价格同比上涨7.1%,环比上涨0.6%。1-11月平均,工业生产者出厂价格同比上涨6.4%,工业生产者购进价格同比上涨8.3%。

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从环比看,PPI涨幅比上月回落0.2个百分点。从同比看,PPI涨幅比上月回落1.1个百分点,主要是生产资料价格上涨7.5%,比上月回落1.5个百分点所影响。据测算,在11月份5.8%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾因素约为1.7个百分点,新涨价因素约为4.1个百分点。

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行业动态

招商蛇口发60亿长租公寓CMBS

在保利地产发行住房租赁REITs之后,另一家央企也宣布进行长租公寓的资产证券化。2017年12月1日,以招商局蛇口工业区控股股份有限公司为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函。同日,招商蛇口发布公告称,作为全国首单储架式长租公寓CMBS,储架融资规模为60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿元。

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在“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调下,从国家到地方发布一系列政策积极推动住房租赁市场的发展,同时也要求充分发挥国有企业的引领和带动作用,招商蛇口成为继保利之后的第二个试水长租公寓资产证券化的企业。此单CMBS获批,将会放大公寓板块起步早、产品线完整等优势,为租购并举时代的转型创新储备能量圈。

今年50大房企拿地同比涨53%

据统计数据显示,截至2017年11月,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到20982亿,同比涨幅高达53%。从目前数据看,公布销售业绩的企业2017年刷新历史纪录已成定局。碧桂园、万科、融创等公布的销售业绩均已超过2016年全年。在50家房企中,碧桂园今年拿地数量最多,共计484块。今年不论是一二线城市还是三线城市,土地市场依然处于相对高温中。

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虽然今年房地产调控下,楼市交易呈现放缓之势,但全国房地产销售额依然刷新历史记录,三四线城市,特别是部分热点三线城市房企拿地热情不减,土地市场分化明显。南京、苏州、厦门等热点城市,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然有多家企业以突破上限的价格拼抢。即使很多城市土地调控政策严格,但企业依然处于补库存阶段。

全国首套房贷款利率同比上升逾20%

12月9日,融360发布最新的监测数据显示,11月全国首套房贷款平均利率为5.36%,相当于基准利率的1.09倍,环比10月上升1.13%;同比去年11月首套房贷款平均利率4.44%上升20.72%。在监测的30家银行中,有5家银行停贷,首套房首付方面,有24家的首付为3.5成, 1家银行要求四成;贷款利率方面,已无优惠利率,但在银行额度普遍较紧张的情况下,其余银行执行首套利率基准上浮5%-10%。此外,监测数据表明,年底银行贷款额度明显紧张。在监测的全国35个城市533家银行中,共有56家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务,其中九成银行表示是因额度受限影响。

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现有执行的基准利率已经维持了两年之后,而随着金融行业去杠杆,利率上调也成为最大可能的市场预期。到了年末,银行贷款额度吃紧也属正常情况,预计明年1月银行将释放出新一年的贷款额度,对于已在排队等候的贷款用户来说是利好消息,这部分需求将会得到解决。

第9批商品房项目价格公示

12月7日下午,西安市物价局公示了第9批商品房价格名单,本次共10个项目,其中7个毛坯盘、3个精装盘,共计2359套房源。毛坯项目均价为9245元/平米(除别墅),精装修项目均价13812元/平米。

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本次公示项目数量较上批次少了20个,毛坯价格上也较微幅下滑2%,而精装修项目因为本次推出小高层产品居多,带动价格较上批上涨1000余元/平米。从房源面积看,本次公示项目中毛坯项目(除别墅外)面积整体偏小,最大面积约134平米,最小60平米,主要以刚需类产品为主。本次有1个新盘亮相——中海太华府,该项目位于大明宫板块,为精装修交付。

附:第9批公示项目

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市场观察

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全国市场

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本周监测的重点城市中,北京、苏州住宅销量较上周有所增长,北京环比涨幅最大,为46%;广州、成都住宅销量呈下滑之势,广州环比下跌55%,跌幅最大。

2

西安市场

土地市场

本周西安市土地供应9宗、成交0宗

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商品房市场

本周全市商品房市场交易呈现了量涨价跌之势,但是幅度均较小。从销量来看,除了住宅销量环比增长之外,其他物业销量均有下滑;价格方面,本周办公物业价格上涨,其他物业价格均下滑之势。

本周全市商品房成交情况

4

成交量:25.78万㎡ ,环比上涨4.92%

成交套数:2559套 , 环比上涨9.69%

成交均价:10991元/㎡,环比下滑1.06% 

本周全市商品住宅成交情况

5

成交量:20.67万㎡,环比上涨15.17%

成交套数:1894套   环比上涨19.87%

成交均价:9918元/㎡,环比下滑4.87% 

成交备案前三

(1)万科金域未央

成交22821㎡,套数为195套;

(2)融创御园

成交13541㎡,套数为115套;

(3)华龙太乙城

成交9295㎡,套数为89套。

本周全市商业成交情况

6

成交量:18619.86㎡,环比下滑19.59% 

成交套数:130套,环比下滑17.2% 

成交均价:22658元/㎡,环比下滑0.46% 

成交备案前三

(1)缤纷南郡

成交3708㎡,套数为1套;

(2)翰骊国际

成交3571㎡,套数为8套;

(3)招商依云曲江

成交1963㎡,套数为11套.

本周全市办公成交情况

7

成交量:13756.76㎡  ,环比下滑47.82%

成交套数:110套 ,环比下滑60.71%

成交均价:14660/㎡,环比上涨57.82% 

成交备案前三

(1)曲江万众国际

成交3831㎡,套数为2套;

(2)西安恒大都市广场

成交2169㎡,套数为41套;

(3)赛高城市广场购物中心

成交1928㎡,套数为3套。

本周全市别墅成交情况

8

成交量:4261.19㎡  

成交套数:13套 

成交均价:20145元/㎡

成交备案前三

(1)湾流

成交1527㎡,套数为4套;

(2)曲江公馆

成交1352㎡,套数为3套;

(3)荣德·河与墅

成交924㎡,套数为4套。

本周全市各区域住宅成交情况

9

本周住宅销量城南涨幅最大95.44%,城东跌幅最为明显为16.69%;城西价格涨幅最大为10.48%,城南价格下滑幅度最大,达37.33%。

从全市销售占比来看,经开以21.76%位列第一

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以上商品房数据均为成交备案数据

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责任编辑:实习生刘芯靓

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