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2017西安房地产市场11月月报

核心提示: 11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会。这是继住建部与发改委联合部署开展商品房销售价格专项检查之后,又一次针对房地产进行跨部门的联合行动。会议再度强调“房住不炒”的定位 ,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性、稳定性。

市场综述

三部委:坚持调控目标不动摇、力度不放松

汉纸妹

11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会。这是继住建部与发改委联合部署开展商品房销售价格专项检查之后,又一次针对房地产进行跨部门的联合行动。会议再度强调“房住不炒”的定位 ,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性、稳定性。

与此同时,长效机制的房地产税征收原则进一步明确、各地加快保障性住房建设节奏、成都进入摇号买房时代等,可以预见,未来房地产政策将继续从严。

宏观市场

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政策环境

中国房地产政策将持续收紧

11月6日,财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收,并提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

11月16日,成都市正式加入摇号售房行列,成为继上海、南京、长沙之后的全国“公证摇号”第四城。

11月21日, 济南市城乡建设委员会、济南住房公积金管理中心联合发布《关于支持职工使用住房公积金贷款购买商品住房有关事项的通知》,要求房地产企业不得拒绝公积金贷款。

11月21日,住建部会同国土资源部、人民银行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

11月24日,西安市国土资源局发布《西安市国土资源局关于启动西安市土地二级市场的公告》,西安市土地二级市场试点工作正式启动。

11月30日,西安市房管局发布:按照“试点先行、逐步推广、全面覆盖”的总体思路,逐步建立起覆盖全市的二手房交易服务平台,前期在陕西玛雅房屋中介有限公司等5家经纪机构试点推行,其他各经纪机构在服务平台逐步完善后可申请开展试点工作。

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经济环境

11月PMI51.8% CPI同比涨1.7% PPI同比涨5.8%

11月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.8%,比上月上升0.2个百分点,高于年均值0.2个百分点,制造业继续保持稳中有升的发展态势。

11月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.7%,环比持平。其中,城市上涨1.8%,农村上涨1.5%;食品价格下降1.1%,非食品价格上涨2.5%;消费品价格上涨0.9%,服务价格上涨3.1%。1-11月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。

11月份,全国工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨 5.8%,环比上涨0.5%。工业生产者购进价格同比上涨7.1%,环比上涨0.6%。1-11月平均,工业生产者出厂价格同比上涨6.4%,工业生产者购进价格同比上涨8.3%。

总体来看,11月我国经济保持平稳向好的发展态势。

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行业动态

本月行业成交及新闻动态

11月份行业动态主要包含以下几点:1、绿地1000亿投向西安 。绿地控股与大西安战略合作签约暨西安建工集团混改揭牌仪式举行,就特色小镇、产业新城、超高层地标集群、地铁建设等一批重大项目签署合作协议,总投资近1000亿元。2、西安高新云轨立项获批 。高新云轨全长24.22km,起于鱼化寨止于洨河公园,总投资70亿,2019年12月建成。3、建行进军长租房市场。建设银行深圳分行推出5000余套长租房源,并提供“按居贷”。4、西安恒大童世界落户秦汉新城。西咸新区管委会与恒大集团签署战略合作框架协议,投资千亿的恒大童世界正式落户秦汉新城。5、西安徐家湾综合招商签约近500亿元。国内首个城市综合建设类PPP项目徐家湾综合改造招商活动启动,非凡中国、新城控股、西安北航科技园等多家企业落户徐家湾,资金规模近500亿元。6、高陵弋阳特色小镇正式开工。弋阳小镇占地2000亩、投资55亿,位于高陵泾渭街办梁村塬村,于11日正式开工建设,3年后建成。7、四条关中城际铁路用地预审全获批。西安-韩城、阎良-机场、西安-法门寺、法门寺-机场4条城际铁路项目用地预审获国土资源部批复,并已陆续开工。8、1-11月中国房企销售金额TOP100 。碧桂园成为首家超5000亿房企,居第一;万科、恒大均超4000亿,排第二、三位。9、西安打造人才新政2.0升级版。 西安发布《优化高层次人才服务工作的十三条措施》等6项升级版人才政策,从创业、购房、配偶就业、子女入学等方面升级优化。10、11月全国首套房贷款利率同比上升逾20% 。全国首套房贷款平均利率为5.36%,相当于基准利率1.09倍,环比上升1.13%,同比上升20.72% 。11、西安市物价局共公示5批商品房价格。11月公示项目共89个,大部分楼盘价格稳定,3个新盘入市。

楼市观察

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商品房数据

11月西安商品房供销价同涨

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2017年11月份西安市商品房新增供应面积163.1万㎡,环比增长100%,同比下滑17.4%;商品房销售面积123.52万㎡, 环比上涨25.6%,同比下滑45.9%;11月份商品房销售均价10805元/㎡,环比上涨3.9%,同比上涨37.4%。随着市物价局审批加速、房管局迅速发证,本月楼市供应量大幅增加,在购房者积极入市带动下,销售及价格均有所上涨。

11月西安商品房去化周期升至15个月

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截止2017年11月末西安商品房库存为2229.13万平米,比上月增加了39.58万平方米,较去年同期减少452.96万平方米。商品房去化周期连续3个月攀升,本月升至15个月。在本月供应量大幅增加下,商品房库存量持续小幅增长,去化周期也较上月增长1个月。

11月西安商品房各区域供销价情况

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11月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是浐灞、曲江和城西,分别为40.99万㎡、32.36万㎡和30.69万㎡;11月份商品房成交量排名前三的区域是城南、曲江和浐灞,分别为23.25万㎡、20.32万㎡和18.2万㎡;11月城内成交均价最高,为29865元/㎡,其次是曲江,为12284元/㎡,城东成交均价最低,为8431元/㎡。

商品住宅数据

11月西安商品住宅供销大涨、均价破万

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11月份西安商品住宅新增供应面积133.38万㎡,环比上涨170.22%,同比下滑5.63%;商品住宅销售面积97.68万㎡,环比上涨32.07%,同比下滑52.48%;11月份商品住宅销售均价10066元/㎡,环比上涨8.35%,同比上涨36.43%。本月住宅市场同样呈现了供销同涨的趋势,此外随着品牌中高端项目,如融创西安宸院、万科翡翠国际、融创揽月府等成交带动,住宅备案成交均价正式破万。

11月西安商品住宅去化周期继续保持7个月

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截止2017年11月末西安市商品住宅库存量为758.54万㎡,比上月增加了35.7万㎡。本月住宅去化周期依然为7个月,已连续稳定了三个月。一方面,随着年末到老,购房热情有所提升;另一方面,房企销售冲量,取证、开盘速度加快,本月住宅项目开盘量达35次,共推9700余套房源,较上月增加163.4%,其中不乏热销项目多次推盘,市场供应有所补充。

11月西安住宅中小户型成交占比攀升

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11月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占攀升至39%;本月70-90㎡成交回归第二,占比为20%;120-140㎡本月排在第三位,占比降至为18%。因本月刚需类房源有所放量,如万科翡翠国际、中航·华府、华远辰悦、辰宇世纪城等,带动中小户型成交占比有所攀升。

11月西安商品住宅各区域供销价情况

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11月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城西和曲江,分别为31.75万㎡、26.68万㎡和26.3万㎡;11月份商品住宅成交面积排名前三的区域为城南、曲江和浐灞,分别为21.02万㎡、16.18万㎡和15.36万㎡;价格方面,高新依然居于首位,为11720元/㎡,其次是曲江,价格为11412元/㎡,城东价格最低,为8256元/㎡(除城内)。

商业数据

11月西安商业供应攀升 销量趋稳

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11月份西安商业新增供应面积9.76万㎡,环比上涨187.91%,同比下滑67.69%;商业销售面积7.71万㎡,环比增长5.62%,同比增长39.17%;11月份商业销售均价为24334元/㎡,环比下滑0.48%,同比上涨15.23%。11月份商业市场供、销均有所上涨,但受招商依云曲江、金科天籁城、万科·金色悦城等不足2万元的项目价格影响,本月商业均价略有下滑。

11月西安商业去化周期回落至67个月

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截止2017年11月末西安市商业物业库存量为686.02万平米,较上月增加了2.05万㎡;去化周期为67个月,较上月回落了1个月。在商业物业库存量增加下,去化周期依然处于高位。

11月西安商业各区域供销价情况

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11月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城西和经开,分别为2.13万㎡、1.99万㎡和1.44万㎡;11月份西安商业成交量排名前三的区域是曲江、经开和浐灞,成交面积分别是2.44万㎡、1.54万㎡和1.23万㎡;价格方面,本月城内以29865元/㎡晋升为第一,其次是城东,为27456元/㎡,价格最低的是城南,为20938元/㎡。

办公物业数据

11月西安办公交易呈量涨价跌之势

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11月份西安市办公物业新增供应面积3.15万㎡,环比下滑65.72%,同比下滑49.76%;办公销售面积12.31万平米,环比增长16.13%,同比下滑2.69%;11月份办公物业成交均价10341元/㎡,环比下滑6.93%,同比下滑4.97%。本月办公供应量、成交均价延续了自上月来的下滑态势,销量则稳中有升。

11月西安办公物业去化周期保持在14个月

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截止2017年11月末西安市办公物业库存面积220.03万㎡,较上月减少了9.16万㎡,较去年同期减少85.08万㎡。去化周期持续保持了自2016年4月以来的下滑态势,本月持续保持在14个月。

11月西安办公物业各区域供销价情况

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11月份西安办公物业只有城南、城西有新增,供应量分别为1.81万㎡、1.34万㎡;11月份西安办公物业成交面积排名前三的区域为高新、经开和城西,成交面积分别为4.72万㎡、3.73万㎡、1.93万㎡;价格方面,本月城南以11207元/㎡排第一,其次是曲江为10979元/㎡,价格最低的是城北,为7672元/㎡(除城内)。

开盘数据

西安市商品房开盘新推量走势图

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11月份监测西安住宅项目开盘共35次,本月碧桂园凤凰城共开盘3次,万科金域未央、金地南湖艺境、金辉公园里、万科金域东郡、阳光城·丽兹PLUS、恒大翡翠龙庭分别开盘2次。从分城区来看,浐灞、曲江开盘量最大,各占23%;其次是城西,占比为14%。本月新开盘项目共推出9726套房源,较上月增加了163%,平均去化率为58%,较上月下滑27个百分点。

西安市场小结

汉纸妹

整体来看,11月西安楼市呈现了供销价同涨之势。随着年末到来,房企开启“抢收”模式,通过物价局审批的房企纷纷积极拿证,并迅速开盘;监测数据显示本月住宅开盘量达35次,创近一年来开盘峰值。

同时,购房者入市热情上涨,购房需求在本月得以明显释放。此外,受品牌房企,如融创、万科、保利等旗下品质盘大力成交拉动,本月住宅均价正式突破万元大关。

随着楼市供应进一步放量,库存量也逐渐上涨,11月商品房去化周期升15个月,住宅去化周期也延续了上两个月的水平,稳定在7个月。

预计在未来房地产政策从严的背景下,随着首付比例、贷款利率上调影响,购房成本大幅增加,预计未来楼市交易将有所放缓。

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责任编辑:实习生刘芯靓

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