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美城机构:2018西安楼市预判

核心提示: 2018年中央层面依然“坚持房地产调控不松动、保持房地产调控政策持续性和稳定性”,但与此同时,“分清中央和地方事权,实行差别化调控”也被多次明确提及。预计2018年中央政策层面整体以“稳”为主,但地方政府会根据地方表现做出调控,尤其是部分城市房价已经出现同比下滑,政策或将变相松动。

写在前面

2017年是西安楼市里程碑的一年:楼市供不应求、房价迅速上涨、史上最严调控频出、首付门槛大幅提高、贷款利率居高不下……

如今,2017即将翻篇,2018楼市将走向何方?汉纸妹年末发福利,告诉你明年西安楼市走向~~~

政策环境

2017年楼市经历了太多政策,从限购、限价、限贷,再到限售,全国累计推出200余次调控政策。而后,十九大、中央政治局会议、中央经济工作会议指明了未来中国房地产的方向,汉纸妹认为:

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楼市调控将持续性、稳定性、差别化

2018年中央层面依然“坚持房地产调控不松动、保持房地产调控政策持续性和稳定性”,但与此同时,“分清中央和地方事权,实行差别化调控”也被多次明确提及。

预计2018年中央政策层面整体以“稳”为主,但地方政府会根据地方表现做出调控,尤其是部分城市房价已经出现同比下滑,政策或将变相松动。

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2018年将继续处于本轮调控周期内

回顾历届房地产调控政策发现,政策调控会呈现“由松到紧,再由紧到松“交替式发展周期,每个周期大约历时2-4年左右。本轮房地产调控于2016年下半年正式开启,预计调控政策至少持续至2018年年底。

货币环境

今年下半年来,在金融去杠杆全面升级影响下,经济低增速成为新常态,11月M2增速为9.1%,同比下降2.3个百分点。在贷款基准利率持续稳定在4.9%两年内,市场首套房执行利率也由去年下半年85折优惠攀升至1.1倍,11月市场执行的全国首套房贷利率5.36%,为这两年历史峰值。

汉纸妹认为:

一、从金融政策风向来看,2018年货币政策仍然持续收紧,继续去杠杆并防范房地产业所带来的系统性金融风险;

二、历时2年之久的基准利率在2018年上调将是大概率事件。

全国房价

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一线及热点城市房价1年后出现下降

2017年,全国各地政策不断升级加码,从一线和热点二线城市此轮调控来看,房价出现下降均在政策出台一年后,整个调控影响的房价指数由跌到涨的周期基本在1.5年。

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二三线城市房价下半年进入下滑通道

从部分二三线城市来看,石家庄4月房价指数率先下滑,长沙、徐州、扬州分别于6、7月出现下滑,而西安8月首现下滑,但9月同比涨幅又有所上涨,10月正式进入下滑通道。目前,此类二三线城市房价同比涨幅缩小,但尚未出现房价绝对值的下降。

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西安和徐州房价指数基本一致,回顾2011年第一轮调,西安、徐州房价出现下降也在政策出台后的一年,但仅经历5个月房价绝对值下滑期,房价指数周期同样历时1.5年。

因此,汉纸妹认为:西安今年8月房价指数开始下滑,限购时效期内,房价或将在2018年三季度进入平缓期。

供求关系

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西安住宅近3年供不应求 房价逐年上涨

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2011年西安出台限购政策后,到2014年基本保持供大于求或供需平衡的关系,房价涨幅趋缓。2014年限购取消,市场供不应求,房价涨幅逐年上涨。

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商品住宅去化周期自2015年10月直线下降,2017年6月降至史上最低值——4个月。6月起西安调控升级,供应量以月均0.5个月的速度上涨,截止11月末去化周期升至6.8个月。

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西安人口激增 后市购买力旺盛

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2017年3月史上最宽松落户政策出台,到11月底已落户18.6万人,预计2017年末西安常住人口达到903.5万人。按2020年西安人口目标为1070.78万人推算,预计2018年西安常住人口达950万。

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2018年西安商品住宅市场仍然供不应求

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2018年西安将有225个住宅项目有新房源入市,预计房源供应量约为1094.9万㎡

按历年供销比均值,以及截至明年年底人口数量推算,2018购房需求约为1297.24万㎡

因此,汉纸妹认为:

一、未来三年将是人口增长高峰期,会刺激大量买房需求,整体市场还是供不应求的局面;

二、从历年供需关系来看,供不应求的市场,房价同比涨幅还将上涨。

土地变革

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2017年西安住宅用地供应成交稳定增长

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西安住宅用地在2012年品牌房企急速抢地的影响下,供销创下高峰,2017年延续前两年持续上涨态势。2017年在地王拉动下,亩单价升至418万元/亩,比上年增长22.5%;楼面价持续走高,截止11月达到1885元/㎡。2017年西安主城区成交占比降至4成,向周边区域逐渐扩张。

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2018商品住宅用地占比下降至58%

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根据未来4年供应推算2018年西安市住宅用地供应加大,但2018年用地结构发生变化,商品房住宅土地供应环比下降,由2017年的74%降至58%。三环内住宅供应占比约17%,未来长安、临潼、沣东增量明显,土地供应集中。

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土地稀缺及土拍新规将促高楼面价

据统计,西安市三环内尚未改造的城中村240余个,棚户区60余个,若此类改造项目被政府统一收回再招拍挂,势必会成为房企抢夺的焦点。此外,土拍新规里关于租赁住房配建、商业自持、学校配建、现房销售等条件无疑会抬高开发成本。

因此,汉纸妹认为:

一方面,2017年地王频现拉高楼面均价环比上升39%,最终会在2018年房价上有一定体现。另一方面,2018年土地供应结构发生变化,商品住宅用地占比缩减,而城改、棚改项目获将成重点补充。最后,土拍新规影响楼面价上涨,而房价一般情况下为楼面价的2.5-3.5倍,最终导致房价升高。

2018年楼市预判

基于以上5方面分析,汉纸妹大胆预测,2018年西安商品住宅将:

销量基本稳定,全年成交约1300万㎡。

在物价局限价期内,房价以稳为主,下半年或将出现短暂平缓期;若限价政策放松,西安房价将出现反弹上涨之势。

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责任编辑:刘芯靓

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